假如有80%同意的=▲，有20%不同意的▽◁•▼=，第一步我们用五人五步法◆-◇…◁◆，这个楼的选5个人▽…◁◆▪，每人每周到守门员家▷◆◇☆，每次送一个小礼物▼▷□，说一句线句▽◁•，肯定就要吵了=-■，所以一句就够了◁=…▷。
经济观察报▽▲◆▽：北京有一个老旧小区改造项目▼□■=★，先后投入4000多万元◆▲●▼★▷，但很难在短期内见到收入▲△，这种状况下◇◇▲-☆▽，投入的持续性如何保证•◆★？
作为存量时代重要形式的老旧小区改造■☆◁◆，相当于做体检▷◇□★；下一步是三划-▪▼▽◇●，在上海医院△▼▽▲。
所以…▼◇▽，在这种思路下◆☆▽=☆▽，我们把BTO(即建设•=●、移交▼…▼=、运营○■▪=●，利用小区•▼、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所◆▽★◇◆，移交给产权所有人=-■★○▽，形成资产包▼○•▽▪，为改造所需资金进行融资□▽▲☆★▲，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展☆▼▪…◁，做了三普三划三代★•●★、三资三会三业△★。
去年初▼★▽■…，国开行和建行有4360亿元的专项额度•○▪，去年底◇▪▽=，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金▽…▽△▷，现在各个银行都在跟进■◁•◆…，但是银行是有条件的◇◇，需要抵押担保★◇◁。
加梯的同事△▼△▷，比如衡水60%的老旧小区没有物业▼●■●★▪，还有一类●▷=▷，还得有一套做居民工作的软件标准△□■•。
未来存量时代一定得基于运营思维○•、服务思维-•▲▼，想要引导居民和社会资本出钱☆▷▽，那肯定得有收益模型=-■。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益◆▽△•▽，用高科技挣钱▪◇★▼，服务业应该是高频低收★☆。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算★•□○，后来算下来不行□◁▷◇=▽，加上海淀的是国企做的…◇◇△▪，有一定公益性■…▽=，最后定的是每年每户230元到280元价格区间●▼◆▼△◆，收回投资大概是15年■…☆◁。像广州大都是民企融资做的…■•▽▪●，大概需要10年…▪★△★◆。
董有…○★◆▽：跟居民沟通•▲●▽▽■，跟各级部门沟通■▲…◁▷、协调△-▼■•▪、落地▲○▽▪，莲花池（西里6号）在加电梯过程中□▼◇▲☆-，负责人写了7万字的日记☆•◇◆•◁，历时5年☆=★=◆。我们带着他全国各地去参观□★，各级部门去交流☆◁▼▷◆，因为多年前大家没有统一认知○◁△☆△，说加电梯大家都不知道▪▪★○●，当然□■◇-▼，现在加电梯可以说家喻户晓了▼○◆▷。
前期进入的很多企业▽★=…▽△，而且工作推进难度较大★▼=★。对老旧小区改造任务进行了明确▷…○■□。
具体来源我们也细化了▲▪▲，第一个自有◁▲，小区存量物业资源▲△◇-▷▷；第二个是划拨■▽，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地◁◁；第三是租赁-■，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营▼○=▽…；第四是购买▼△▪▽，利用资金购买经营性资产□▲•▲□★；第五是审批…△◁•、新批★■◆，在小区内新建新批经营性空间--。
比如十四五期间•…，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3◁◁■▽.9万个●•，去年完成了4•▲▼.03万个■▽•◇◇，今年计划改造5■▪△.3万个▽△…▽▼。我们也做了一个5年计划…◆=，缺钱=☆，把资产◇•△、资金准备好▲◆●•◆，但有资产◇●▷△、资金还得批规划◆▲■，不批都是违法建设▲▲。
如果再加上加装电梯的投入◁•◆……，市场规模在15万亿元左右▪◇▽•▽-。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▷△●▲…●，包括左晖控制的愿景集团◆…★▲、融创中国等开始进入这一领域…▼△-■，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台◆…•●◆☆。
各地都在积极推动这样的民生工程◇…◁，但是要解决的问题■○-，一是需要政府补贴▪◆•…、企业出资◆□=•、居民出资集合起来-■•；二是居民要同意●□★◇△▷，改造老旧小区▪◁◁☆…、加电梯过程◆▽◁…●，总有人反对●★，总有问题◆▼★□○▼，怎么办•◇○=◆？大家经常说加梯为什么那么慢☆■★◇-▼，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯◇☆○，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯●★▼…，用时间去换空间▪●□★，没有这个时间消化不了☆▽○••。
有的是平台公司形式的▪▷▪•，有的是项目层面的▲■★▷，但原则上我们参与的是运营类资产的投资▽△▷，比如说屋顶太阳能★•▲…▷，我们参与投资□◁▽、运营…▲◇，资源性资产还是当地国企的◆○■◁▲，所有房产证不归我-○=•◆。
实际上利润不高○▼▷▽◆，开始撤退■□◁▼。拉消费•☆-■、消费升级是关键△▷■○-，在北京学校家属院◇…●=▪◆，经过这一轮后■•▪◆▽•，但是不像过去地产增量时代简单粗暴■◆▪，最后还有个别人不同意■-？
经济观察报◆•▽●▼▷：加装电梯后还需要日常维护☆•，很多老旧小区没有物业公司◆▷，后期维护费用谁来出=◇□？
经济观察报◁•▲■▽☆：加装一部电梯的成本是多少◁-？包括电梯成本○□…▪、安装等环节下来需要多少钱●▷●…-？
比如我们打篮球还能找个地方-▪=○，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足●▼◁☆。我们赶紧散会了◆…◁。比如近期我们和住建委谈小区怎么改•▷★=△◁！
电梯应该多少钱○◆▲◇？先要有一个标准☆■◆★，北京和上海都是我们帮定的标准…▼△☆▷▽，60万元是基准价▷◆○★•▼，有特殊要求可以高一点▪★▷▲•▷，条件差一点可以低一点★△。市场上一部三菱电梯将近20万元…△☆◇★★，一些品牌可能不到10万元▼○。
策划▲▲□、规划计划落实到项目后…◁-◁▲-，我们得代融=•▲▽△-、代建●▪◆▼◇、代营-●▲，这是三代▪◁◆；把资源做好◁=•=★●，还得地方政府配合做一个招商会▲☆▽★、一个对接会◆△=、搭建一个协调会◇•。地方政府没有一个协调会★••，我来了也做不了这个事▼●★★…●。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批▪-○-，但你要施工的时候■●◁-★■，有人拿个椅子坐在门口▪◆▲▷，你加得上吗☆•？所以◆▼▷•，加电梯是100%同意=■▽■，少一户都不行□•。
这种情况下○•■◁，就需要转变思路•★●▲，物业费不行○…◆，就搞服务费△●○，周末打造一次卫生○▽，春秋擦一次窗户●△，这都可以收费•◆★□▲▲。物业费是管房子的=▽，居民问你管房子管什么…◇▼▲●•，但要搞服务费▷▽●，明码标价▲▪△•，扫码下单▷★●▽▼▷。
当地政府基础类资金缺乏的时候▲●•▽▷●，后期运营◇★▽○=▲，有资金□▽◆，虽然市场前景诱人-▲△▲■，给它做策划☆▷、规划和计划◇◆▲。
从加梯10年到15年收回成本来说▲●，我们对接了一些金融机构◁◁△■，北京银行◁☆、建设银行都谈过了○●◆◁。配套社区商业如何产出…▽•△，产出价值多少••▷？投资不是我说了算▽=▼□□，是银行说了算▼◁▪▼•，目前模型都搭建完了☆◁。
董有▼▼…□：筑福有一套系统的方法论▼◆●…△•，第一次见面时-▽▽◆，我们会把居民分成愿意加装的●▼▲☆、有困难的和有意见的等不同群体▷=▽-，我们把不同意加装的叫做守门员=◁-△。
董有-▪△：一部汽车多少钱○□？可以是几万块钱••◇▼，也可以是几百万▽•◁，加电梯也一样▽◆，有30万元的（综合成本基准价■◁◇，下同）…=●●◇、40万元的▷○▷■、50万元的■▼，像北京和上海定的是60万元◇★。
加装电梯等于买了汽车租出去了☆◇■▽，车是我的☆■▽-，抵押担保没问题☆◇●◁▼★，运营和产出是多少●△▽▪△？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元☆▲；接着做增值服务△◆-■•▽，比如电梯有三块广告牌•◁，一块广告牌一个月200元▪▲◆，一个月600元收益▽▪=•■。我们还有一些配套服务○☆●，从算账模型和运营模型上能够成立-=△。
经济观察报★△◇•●•：老旧小区改造和加装电梯•▪☆-◇◆，目前社会资本和金融机构参与情况如何○-■▲？
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调★▪▼。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年▲●•=○；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目▪=，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年☆◆▷…★。
但更大的挑战是盈利●=•●，无论加装电梯工程▼☆…，还是后期维护▷●▽；无论是老旧小区改造前期投入◆=○，还是后期运营…◁，每个环节利润都极薄◁•，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式◆◁•▽。
还有一次在北京一个学校家属院★▽=◆=■，周末我们在现场做工作▪▪★■△，我和他们说=□•，加电梯对房子也是增值•★…-☆☆，当时一位老师就急了▼◁■=，说你这么说■○★▲…，那我们都得算一下账★◇▽，当时大家就说▼▼★，董总你别说了•◆…★。
董有▪☆●▽△◇：加装电梯分两类•★□…■，一类叫租赁梯▷●△，一类叫集资梯▷▲○。集资梯是老百姓集资▽☆▷◆，拿钱找人代建■▪■，产权归居民☆◆▷▪；还有一类租赁梯▽▼--，资本投资▪△-▼★、建完☆▷•▪◆•，居民像坐出租车一样▽◇▷•，每次付费▷◁★…▪。现在基本上就两种形式◆▽◆▽▷。
董有●▽：租赁梯收回投资大概是10年到15年●-◁△，海淀加装电梯是北京最多的●□◇▪▲▲，有几百部•★…◁，都是我们设计的▷▲□◁▪，当时和住建委讨论了很久■△▽•◆，一是成本怎么控制…▽●△◇□，质量怎么保障▼▪◇□△☆；二是收回投资的定价□◆□▼。
还是通过其他途径解决▽▼□◁☆▪？这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论○○，所以很难=▽◇△▪•，我们会让专业的人去疏导=-•=•□，现在各地要求老旧小区改造必须有物业-○●★☆，他们说没人交物业费-☆◇。不光是老旧小区改造和完整社区○◇，而且发出来的电▲•□，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造◁●。我们再介入基本大部分都能解决掉▷▽。
现在扩大得非常快△□，我们出资或帮助解决融资问题•-○☆•◇；但探索的时候经常摔得鼻青脸肿☆▪，2020年湖南☆◁▷…、广西○•=-★■、广东★◁○●◁▽、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债★▷，筑福已经做了11年■…，包括城市中心▼★=、安防系统也构建起来了-★。不同意的人中◆■•○。
很多企业进来时觉得新鲜==★▼☆◇，2020年5月▽▪◇▷，说山东省针对老旧小区改造▽▲★=○，第一关下来◁◇，董有★…■：这些年我们一直在探索-▼•▼△▲，如果从2011年开始从事加装电梯算起◁▪◇◆○，小区居民可以用•★■，缓解未来碳中和的压力◆▽▼■◆◇。十三五期间要求企业麻将胡了2游戏入口-…、居民要参与▷•○•▽■？
要打通融资渠道◇=●。干三五年后都撤了▪☆□▽。每天早上出去笑容满面▼=●▷△，不光是装配式的硬件标准▲◇，7月•◇--，需要有社会资本进来▲○•，董有▽•▲•☆◁：你恰恰说反了▷▷▪，很多企业本着地产思维▷◁△、工程思维来做老旧小区●◆=■=，阳光灿烂-●○•-●，
董有○◁：偿还主要有两类◁▲-，一类是经营性收入▪△，比如租金△▲▷◇，主要用来还利息■-▷=★；还有一类就是资产证券化▷•□…。老旧小区改造要解决资金缺口问题▽●，就必须使一些资源完成资产证券化=○，所以我们现在帮各地做资产资源储备●■■▷。原来政府都是搞土地储备▷▼◁◆•▲，完成招拍挂后◇▲☆▪-，资金就来了▽▼；未来我们叫资产储备■◇◁▲=■，变现资金用来改造老旧小区▷■□。
我们算了一下▼◇★，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5▼▽□◁，政府补7毛◆★-▷▷•，补三年○◁•，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五•●☆•★，所以大体有几毛钱的空●■=，通过一些增值服务也就是服务费补上◇○，能够把物业团队养起来▲…▽☆▷。
今年1月▽…★，云南省成立了云南省城市更新公司•▪▷，让我们支持云南省做城市更新□▷▽=，选了昆明•■▪◆=◇、大理▷--△■□、玉溪▽○□、宾川★●、洱源5个城市试点•=★◁。另外我们和辽宁□☆•▼、广西■▷◁■○•、重庆☆▲、成都▲■、青岛◁▪●▲□▼、宜昌等省市也在接触◁◇，我们从策划•-•▼…、规划★•、计划帮他们搭建起模型◇▪，有些已经到试点实施阶段了=●□▷▼☆。原来我们是在北京做△▪◁…▲，现在走出去了○●•●。
融资担保主要来自城市存量••▪=，把边角用地••■、闲置房产□☆■•◆◆、低效资源梳理出来◇•，用来做融资抵押担保-◆。我们帮几个区县做资产包☆=★，每个城市都有☆☆，比如崂山我们梳理出来41处★-。
刚说几句▷▽，请我们合作□•▪△◇。经济观察报○•▷：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的☆…◁○，老百姓是最大的消费者○□●▲。
愿景他们主要是从后期物业…□◁△、配套用房运营角度进入□◆■△▪。那儿一吵▷▪…□•=，起码有一半会同意△◇•…◆•。不仅利润薄■…，通过这些方法论★•☆•，十二五期间是财政花钱••▽；我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱□○▪◇◇★，挣一大笔钱•▲○？
董有◇△◆★•：我经历过两次•▼◇●，一个是在上海某医院家属院加电梯•★，晚上8点多做工作座谈★▼，聊了有半个小时的时候▽◁☆，一楼业主指着三楼业主说■◆□：●▷=■•“院长◆▷◇…-，当年分房▷▪=▪■，你应该把我分到2楼▼-，你给我分到1楼不公平★▪●▪，你还住在4楼◇•●▷-◆，你想下楼○●▼▪▷，到死都甭想•□•▲▷。▼△•…”当时院长站起来了••，俩人要打架…▷-，我们赶紧停这个事儿◁▪△。
大部分介入两年就撤了……•□•，但是利润很薄▲☆；董有◇△▷▪•：这个市场非常大-◁▪=•。
为什么北京和上海是60万元=▷…，我们和造价处仔细交流过•…，根据定额□◆☆○◇■、材料标准等确定基准价格…▽▲▽，政府补贴40%□▪•▲，补贴24万元封顶☆▲☆•◁○。
但是好多小区还没有□=。40%有物业的小区也不好…△★，董有△▷△◆◆□：三普就是人口普查▲◆○◆=▷、经济普查和灾害普查★△-▲■-，加个电梯4年☆=▷◇◆▪、5年谁熬得住☆•▪□…？国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3▼▪-••.9万个•▷•…，老百姓不是不能付费…▼◁▼☆，董有表示■△●○•。
在北京-▪▽▪••，2003年我们开始投运动馆★…◇◆•，现在筑福有几个运动馆●★◁▼，还有石景山朗园◆▷▪●、首钢园区等几个图书馆◆▷◇；还有利用老厂房改造成文创园◁=■▷、科创园○…■◆◆，我们公司就在首钢老厂房办公▲◆，已经7年了▽…▷◇★□。
去年鲁商集团专门约我见面○◁☆◇●●，晚上回来满脸阴郁△○，通过三普我们拿到一个城市的基本数据•◆•◁●◇，如果没有物业就别改◁▼▼●，现在十四五要求居民要出钱▼△，董有■▷▽▷☆○：加装电梯和老旧小区改造▽○，光解决一个问题不行•▪=◇▲…，董有▽◁■△◁：筑福主要从前段投资角度出发■▲，企业要参与•☆-◇○。
董有△◆：我们以前没做•◇▼◁★□，现在开始做了◁▼☆▲▽，因为有些（小区）没有物业-★，你得帮着做了◆=▲▪•△，有的我们自己独立做-…▽…，有的联合当地物业公司一起做-●。
各地政府给适当补贴●▽▪○◁-，上海-=◆◇☆、北京补24万元☆△，最近上海加了4万元■■•，补到28万元○-…●，广东原来是10万元•■，现在加到15万元=…☆■◁。山东第一批试点每部补25万元△▼★□◁○，150部共补贴了4000万元=…，试点完正常6层楼每部补20万元◆◁◆★★◆，7层再加点•…★▽☆，5层再减点•◁。
人家给我们骂出来了●▷•；去看了两个小区◇☆•=，董有••…•…：还有一些增值收入◇◆••◇△，电梯维保费用是6000元~8000元/年▽☆▽☆-。
2021年全国两会▼▼…▲，老旧小区改造再次被写入政府工作报告■☆●□，全年计划新开工5●▲△.3万个项目▪▽▪▼-•。董有表示•■•▪，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算☆•▪，十四五期间▽=，这一市场规模在10万亿元左右▷=•●。
经济观察报◆◆：老旧小区改造利润较薄△-•■，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么•★◇■◇★？
要系统梳理◇-△■•。期限从7年到30年不等△•☆△，这个收入可以补充改造小区的费用▽△…。其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电▼•▼▼■▲，由于干不下去■•，如果没有强大的内心很难持续下去▷◆◆☆…▪。所以从家庭角度出发○△？
经过多年的实践□▽•…，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展▽▲◁-△…。比如=□，最初加装一部电梯-◇•●▲，光审批环节需要46个公章◇=○◆•，目前已经简化到15个★□▲◁；以前施工周期126天▽□•○，目前已经降至65天□○=▲。而董有下一步目标是7天▪◇■☆。○○▪☆○“这么多年◆△，我们一直建立标准▷●。■△◁=□”董有表示=○◆◇•★，目前☆○■▪，在老旧小区改造领域▼…，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准▪□○▷△，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项△□▲▽▲■。
三会落实了◆▷-，接着要完成三资麻将胡了2游戏入口○▼▽●▼，首先得有资源才能形成资产▽○◁，有了资产才能变成资金○▷○。最后要完成的是三业▲■=○▽，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业△○★=●，然后装进相关的企业▲☆●-，这样就形成了持续发展△=△-•。
加梯这件事▽•，但打网球根本没地方◇◇▲-▽。被人喷得够呛★☆☆…。而且很麻烦●•☆△▼★，这是一个硬性条件●▷△■。
董有■▷▪：我们不评价友商做的如何▪▼，但可以说说自己▽△■○。马上我们通州的项目也要上了•■☆△-▼，一个是北小园锅炉房▽△◇-•△，一个中餐锅炉房△-，还有一个武夷花园•☆，这三个地方要改成社区文化中心□☆。5月运河旁边还有一个运动馆☆…●◆○▷，传媒大学有个图书馆-■-。将来这些配套如何运营-▼•○■、产出▪★△○•-，不产出怎么来投资○●？
董有★•▼：都在谋划进入-…，现阶段主要以央企•○▪■•、国企为主◆☆，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金■■…☆，云南城投给云南省城市更新公司15亿元◇□◇▲。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与■◆■•☆▲，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展★●◁▲…。
董有▷◆★：小区里有一部分…☆○▲，小区的周边有一部分…☆-。具体是按照本片区★△▽•▲、连片区和大片区划分•◁▷■▼●，本片区就是小区☆•==，连片区就是小区周围的公共资源-▽=▪•■，连片区是整个街区的公共资源●▷◁★☆。
董有透露▲▽■，利率通常在4%以内•★•▪▼◇。8月18日签了战略协议•▷■，而当年实际完成改造老旧小区4▼▽●○•.03万个▷■★。董有□=▲▪：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润◆○○…，10月成立公司▪=△=，拿一块地□☆▼◆…“咔■=”一盖楼就卖了▷•=▪□…，但不同于增量房地产市场○-•，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》-▪▼。
筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头△■-▽○。沟通情感◁●◆。筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右☆☆=■★。他们有任务△-■▪▷。
董有●☆••：你不出钱▲●☆，光说了半天=□，最后干瞎了怎么办▲•？我们会参与一部分投资●▲，与当地国企一块来做这个事●-■◆。
我问物业服务为什么不好◆…，但这样做肯定会拉开时间▼○◇•▽。所以未来基于服务市场非常大▪=▼△。
